商品房层高不足起纷争，律师助力维权见成效 ---盈科上海钱沛鑫律师团队突破障碍，为层高不足损失赔偿提供了参考方案 作者：上海钱沛鑫律师团     时间：2023-01-31    来源：上海钱沛鑫律师团公众号

前言

日常中，房屋面积赔偿纠纷不足为奇，但就层高不足是否可以要求开发商赔偿，以及如何赔偿尚属于法律上的相对空白地带，给因房屋层高不足的老百姓维权带来了不小的障碍，以及层高不足究竟是开发商的笔误还是故意欺骗等也是比较难以认定的麻烦。盈科上海钱沛鑫律师团队接受云南多位购房者的委托代理后，用心研究，积极收集各方面证据，用事实和证据以及法律与法理说话，终于突破了重重阻力和障碍，钱沛鑫律师团队的意见最终被人民法院采纳，老百姓的赔偿请求获得了人民法院的支持，实现了房屋层高不足问题的有效维权。同时，一定意义上为房屋层高不足的赔偿规则提供了参考范本。

最终本案当事人李某获得了人民币479,780元的赔偿，近乎房屋总价三分之一，其他同类原告等人也分别获得了相同标准金额不等的赔偿。

2020年9月，复旦大学聘任钱沛鑫律师担任法律硕士专业学位行业导师，聘期5年。

一、案情简介

2019年9月前后，李某（化名）等数十人与云南某开发商签订了《商品房买卖合同(预售)》（以下简称“《买卖合同》”），合同约定交易房屋类型为“商业用房”，层高为4.8米。以下以李某为例，李某的合同中约定套内建筑面积44.82平方米；按照建筑面积计算，房屋单价为每平方米35,212.52元，总价款为1,634,917元。

合同签订后，李某等人均依约支付了全部房款。在交房验收过程中，李某等购房者发现房屋实际层高仅为4米，相较合同约定缩水0.8米，也就是近乎20%。原来打着一层隔两层如意算盘的购房者们觉得遭受到了欺骗，无法接受这个层高缩水的事实。他们先后多次与开发商交涉无果，投诉无效，折腾了很久，无法得到解决，走投无路之下，他们寻求盈科上海律师事务所提供法律帮助。钱沛鑫律师团队接受委托后，依法为李某等多人向人民法院提起了诉讼，要求开发商赔偿损失。

诉讼过程中，开发商一方面否认约定事实，其认可实际层高为4米，并提供与该层高相应的最初设计图纸证明该房屋本来就是规划4米，辩称合同约定的4.8米系笔误所致。另一方面，开发商还辩称，法律仅仅规定面积不足需要赔偿，但没有规定层高不足需要赔偿，购房者们对层高不足要求赔偿没有法律依据；庭审后，法院认为房屋层高不足是否存在实际损失，损失究竟有多少必须得由鉴定机构进行鉴定，否则就没有损失依据。

2023年1月8日，钱沛鑫律师被授予年度卓越奖并颁发荣誉证书

二、律师突破

1.层高差异，究竟是欺诈还是笔误？

在确定楼层层高不足如何赔、是否可以获得赔偿之前，首要解决的问题4米与4.8米之差，究竟是开发商笔误与还是故意。钱沛鑫律师团队提出，《买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，因此该合同合法有效，对双方具有约束力。最初4米设计图纸恰恰证明开发商将层高4米在合同中载明为4.8米正是为了迎合购房者一层隔两层的消费心理，具有主观上欺诈的故意；另一方面，其所谓笔误的举证责任属于开发商。再一方面，如果是笔误，开发商并没有在法律规定的期限内行使撤销权。另外，钱沛鑫律师团队还就地开展了大量工作，收集了多方面的证据，证明4米与4.8米的误差是人为的设计，绝非偶然的笔误。从理论到证据，使得开发商在4米与4.8米问题上没有耍赖的余地。 

2.法无明文规定是否意味着不需要承担赔偿责任？

开发商辩称层高的赔偿没有具体明确的法律规定，意味着购房人的赔偿请求依法无据，应当驳回诉讼请求。钱沛鑫律师团队针对开发商的上述观点，一针见血地指出：法律对层高不足的赔偿虽无明确规定，但没有具体明确的规定不代表不应该赔偿。《中华人民共和国民法典》第五百七十七条明确规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。实际交付房屋的4米层高不符合同中4.8米层高的约定，已构成严重违约。开发商应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。由于本案的合同标的物是房屋，规划部门涉及规定就是4米，无法通过整改依法达到4.8米层高的可能，因此，开发商应承担赔偿李某等购房者的层高损失的违约责任。

3.房屋层高不足，究竟是否造成了购房人的损失？

 开发商辩称，房屋使用价值在于面积，并不是高度，因此高度不足对购房人不存在损失，不构成一个赔偿的要素。对此，钱沛鑫律师团队揭示了商品房的使用价值不单是面积，准确的说是体积，是空间值，即房屋价值的核心是空间，不是单面积。空间越大，可使用价值越高。房屋高度的价值即便剔除掉对抽象的舒适性与精神方面影响外，就是打个橱柜也可以高很多，储存物空间可以大很多，所以，购买房屋的本质是购买房屋内空间（空间价值）而非只是面积（平面价值）。在以往大量的案件中，经常出现“房屋高度不变，面积的减少”的情形，其本质上减少的是使用空间。同样，房屋面积不变，层高高度的减少也同样会导致买受人实际使用空间的减少。因此，层高不足导致购房人的损失是客观真实的，不是抽象虚无的。本案中，表面上看，李某损失的只是0.8米的高度，然实际上，其损失的是35.86立方米的使用空间（即，套内面积 44.82 m²×合同约定层高 4.8m-套内面积 44.82 m²×实际层高 4m）。且涉案房屋是商铺，层高不足对商铺的使用价值影响比对一半住宅和其他商业用房更大，对商铺的总价影响亦更大。因此，开发商应对就0.8米的下降高度范围内所减少的35.86立方米的使用空间赔偿李某损失。

4.损失无法鉴定究竟该如何赔偿？

由于本案中当事双方未就层高不足约定违约金额，那么在《买卖合同》并没有对层高不足的损失赔偿做出明确约定且没有法律明确规定的情形下，只能进行损失赔偿。由于如何计算层高缩水的赔偿损失金额问题，法律及司法解释并未作出明确规定，法官为了客观、谨慎，遂提出由购房人申请损失的科学鉴定。但几经周折，所有鉴定机构的回复均基本都是：对层高损失目前无法进行鉴定。面对无法通过鉴定公司确定损失情况下，钱沛鑫律师团队依据现有法律和法理，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕20号）第14条规定了房屋面积与约定不符的处理规则，结合本案的具体情况，设计了多种赔偿计算方式提供给法院参考。 

其总体理论是，“层高和约定相同，面积减少”和“面积和约定相同，高度减少”的结果在本质上都是购买的房屋使用空间的减少。因此，面积误差损失赔偿计算规则实际可以适用于空间减少产生误差的损失赔偿。于是构成了层高损失计算方式之一。本案中，使用空间的误差比以最小值计算为16.7%，参照面积误差损失赔偿计算规则，使用空间在3%以内的误差，开发商应赔偿李某部分房价款；超过3%的部分房价款由开发商双倍返还李某。以此计算，李某可以获得赔偿金额计算如下：[套内面积44.82㎡×35212.52元／㎡×3%＋(套内面积44.82㎡×35212.52元／㎡×13.7%)×2]=479,780元。同时，钱沛鑫律师团队还研究出其他计算方式一并提供给了法庭参考。

三、裁判结果

法院分析了钱沛鑫律师团队提供的多种计算损失赔偿方案，最终认为上述意见和赔偿计算规则更为合法合理，遂采纳了上述计算规则。

法院认为：

1.    《买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法成立，双方应受合同的约束。

2.    对于层高差损失，经鉴定无果，本院参照面积差的法律规定——《解释》第14条以及结合原告（李某）购买的为商铺，用于经营性生产或收益，层高影响商铺效用，并影响签订合同商铺的价格定位，故本院酌情考虑，予以支持原告李某主张的层高损失人民币479,780元。其他购房原告也获得了同样标准下分别不同金额的赔偿。

四、结语

综上，本案貌似简单，但由于法律具体规定缺失，审判中遇到重重障碍，钱沛鑫律师团队面对各种困难和挑战，冷静应战，最后终于凭兢兢业业的认真工作态度，笃实的法律功底，灵活的思维方式，丰富的办案经验，说服打动了远在异地他乡的云南法官，其价值和贡献不单是使得本案的高度差维权圆满成功，受到了当时人的高度评价和赞扬，更重要的是为同类案件的处理提供了具有一定参考价值，可以更好地节约审判资源。

2023年，钱沛鑫律师被盈科律所聘请为刑民交叉部专家顾问

钱沛鑫律师，北京盈科（上海）律师事务所股权高级合伙人，刑民交叉法律事务部专家顾问，律师工作13年，法官工作近20年，发表文章200余篇，历任审判长、庭长、研究室主任、审管办主任等职，办案约二千件。当前兼职多家仲裁机构仲裁员，复旦大学、华南理工大学在聘研究生实务导师，系匈牙利某律所的大陆首选合作律师。曾担任政府、境内外企业，以及香港著名导演影视明星法律顾问。精通诉讼业务，在金融、税收、公司治理、企业并购、建筑与房地产、行政处罚案件等方面有专门研究。办案思路灵活，经验丰富，讲究精准打击，成效显著，深受客户好评。

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